2017年3月1日水曜日

居住用超高層建築物に係る課税の見直し

【はじめに】

 新築の居住用超高層建築物(いわゆるタワーマンション)の売買価格は、上階層ほど高額で取引される傾向にあります。

 しかし、購入後の固定資産税額は、建物全体に係る固定資産税額を階層に関係なく各区分所有者の専有部分の床面積によってあん分して計算されます。

 そこで、取引価格が異なるのに固定資産税額は一緒であるとの不公平の声が納税者から上がっていました。

 そこで、平成29年度税制改正大綱(平成28年12月22日閣議決定)では、おおよそ20階を超える居住用超高層建築物全体に係る固定資産税の負担を上階層ほど増税し、低階層ほど減税するとの改正案が公表されました。

 本稿では、居住用超高層建築物に係る固定資産税の課税の見直し案の概要について解説します。

Ⅰ 改正案の概要

 高さが60mを超える建築物(建築基準法令上の「超高層建築物」)のうち、複数の階に住戸が所在しているもの(以下「居住用超高層建築物」といいます。)については、その居住用超高層建築物全体に係る固定資産税額を各区分所有者にあん分する際に用いるその各区分所有者の専有部分の床面積を、住戸の所在する階層の差違による床面積当たりの取引単価の変化の傾向を反映するための補正率(以下「階層別専有床面積補正率」といいます。)により補正することとされます。

 なお、都市計画税についても同様とされます。

Ⅱ 階層別専有床面積補正率の定義

 「階層別専有床面積補正率」とは、最近の取引価格の傾向を踏まえ、居住用超高層建築物の1階を100とし、階が一を増すごとに、これに10を39で除した数を加えた数値とされます。

 この補正率を使用することによって、1棟全体の専有床面積の合計値が増加することとなります。

 そこで、中央階を起点として1階ごとに固定資産税の負担が約0.25%変更することとされます。

  〔算式〕
   N階の階層別専有床面積補正率=100+10/39×(N-1)

Ⅲ 居住用以外の専有部分がある場合

 居住用以外の専有部分を含む居住用超高層建築物においては、まず居住用超高層建築物全体に係る固定資産税額を、床面積により居住用部分と非居住用部分にあん分の上、居住用部分の税額を各区分所有者にあん分する場合についてのみ階層別専有床面積補正率が適用されます。

Ⅳ 天井の高さ等に差異がある場合

 前述したⅠからⅢまでに加え、天井の高さ、附帯設備の程度等について著しい差違がある場合には、その差違に応じた補正を行うこととされます。

Ⅴ 申し出による割合の適用

 前述したⅠからⅣまでにかかわらず、居住用超高層建築物の区分所有者全員による申出があった場合には、その申し出た割合によりその居住用超高層建築物に係る固定資産税額をあん分することも可能とされます。

Ⅵ 適用関係

 前述したⅠからⅤまでの改正は、平成30年度から新たに課税されることとなる居住用超高層建築物(平成29年4月1日前に売買契約が締結された住戸を含むものは除かれます。)に係る固定資産税から適用されます。

おわりに

 税制改正大綱では、居住用超高層建築物に係る固定資産税の課税の見直しが行われることとされました。

 また、同様の改正案が、固定資産税評価額を基準として課税される居住用超高層建築物の専有部分に対する不動産取得税についても公表されています。

 しかし、固定資産税評価額を基準として課税される相続税の家屋の評価方法(財基通89)は、改正されませんので留意して下さい。


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